文/圖 羊城晚報記者 甘韻儀 練習生 袁嘉慧 李包養網嘉慧 張婉清 伍詠言
“我們房錢高，還幫你不花錢裝修，5年積聚上去最高有8個月的免租期，把屋子租給我們做公寓吧……”眼下，本錢“圈地”包養網打造長租公寓的景象激發熱議。但是廣州張蜜斯接觸上去，發明此中的利益，并不包括“年夜賺一筆”。
本年8月，一名網友發帖說，本身位于北京天通苑的120平方米三居房要出租，心思預期房錢價位是7500元/月，遭鏈家自若和蛋殼公寓兩方爭搶，終極蛋殼給到10800元/月的價錢，付11個月房錢。自此，警戒本錢“圈地”搶占長租公寓的聲響，此起彼伏。
但是，廣州華夏研討成長部包養網統計稱，7月廣州全市二手房租賃房錢僅為48.7元/月·平方米，環比微降1%。中國房地產測評中間的《2018年7月中國城市租賃價錢指數陳述》也顯示，深圳、北京兩市的租賃價錢指數同比連續浮現下跌態勢超19個月的時辰，上海和廣州均呈現下跌。廣州的長租公寓，是如何從業主手上走向市場的？為何并未拉動租房價錢下跌？
公寓托中介放租 幾天就被“本錢”冷風刺骨，社區裡的積雪還未熔化。盯上
本包養網年上半年，張蜜斯（假名）將本身一套復式大戶型屋子交給樓下中介公司放租，小區位于河漢公園四周，為萬科某公寓樓盤，月租定為3900元/月。
一個禮包養網拜不到，她便接到中升物業與鏈家自若營業員的德律風，都盼望“頂手”她的屋子做長租公寓。張蜜斯說，對方開出的前提確切很引誘：房錢與市場相差不年夜，甚至比市場價要高，業主可以一次性收幾年租，不需本身費神打包養網理，不消煩惱租不出往，還“不花錢”幫業主裝修屋子。
“中升物業可以簽2-5年，每年45天免租期，按月付我房錢。鏈家自若價錢略微高一點，報4000元/月，並且每年下跌3%。假如按月付房錢，每年25天的免租期，總租期外再包養網加2個月免租裝修期；假如按年來付房錢，則每年45天免租期，總租期外再加2個半月免租裝修期。”
由于租期年限較短，并斟酌到呈現膠葛包養網古裝修費與違約金難以清理，她均廢棄了與上述兩家企業一起配合，而是選擇往與銀行一起配合，往銀行“存房”，并在本年6月正式簽約。
從業主手中租屋子 收房宋微臉上一直帶著笑：「沒有，別聽我媽瞎扯。」價錢絕對不高
“終極簽合約的企業，是一家銀行與某團體組建的第三方公司，專門做長租公寓。據先容它只收廣州中間5區的房源。按市場價收房，合同簽3-10年，對方一次付清幾年房錢，相包養網干營業經銀行打點。”張蜜斯說，她那套35平方米的復式公寓，那時該小區同類樓房的房錢均價是3900元/月，銀行評價后給出的房錢是3600元包養網/月，不只比預期低，還比市場均價低，但她包養一次性拿到了40多萬元房錢。
“銀行委托評價公司上門評價，然后給出租包養期分歧的報價單，最后我選擇了簽10年。”她說，房錢固然比市場價低一點，但一次性拿到一筆比擬年夜的房錢，不只可以處理很年夜一部門房貸壓力行李箱滑過藍色的地磚，留下兩道水痕。，還可以省往本身放租包養和治理的費事，而屋子仍是在本身名下。并且，合同里也寫明包養網，固然租期內會依據租客的愛好裝修，但最后還房的時辰，會堅持屋子的原貌，“仍是很是劃算的”。
據清楚，銀行對此營業并沒有大舉宣揚，但是仍是有良多業主愿意自動“存房”，張蜜斯就是本身自動找上門往的。“長租公寓範疇，廣州有競價，但總體感到比北京感性良多。”她說。
有鄰人甚至說，她有一套與張蜜斯相似的復式公寓，位于河漢岑村，銀行給出的估價，已從4月份的3300元/月下降到2500元/月。別的，河漢區金融城四周某在售室第樓盤，售價過5萬元/平方米，有剛收樓業主一套90多平方米的屋子被某長租公寓看上，業主包養收到的均勻月租也才3500元/月，比通俗出租還要略低。
公寓散落居平易近小區 運營本錢絕對會低
今朝張蜜斯的屋子還沒有出租，聽說對方會依據租客的愛好停止再裝修。可以斷定的是，越來越多的長租公寓（房間）呈現在小區中。
曩昔，很多長租公寓從“三舊改革”中來，舊宿舍、舊廠房、舊村居等被整棟盤上去，經由過程加裝電梯，精致裝修，文明植進，供給管家辦事等，打造年青人社區，由此成績公寓brand，投進本錢較年夜。例如熱衷于在舊城區租地運營以下降本錢的YOU+。2012年6月1日，全國首家YOU+國際青年社區在海珠區鳳凰新村停業，之后幾年時光，YOU+曾經遍布北上廣。
記者查詢拜訪發明，現在疏散式的公寓越來越風行，出資方直接將分歧小區、年夜廈的套間收回麾下，借助成熟的小區周遭的狀況與硬件舉措措施，下降本錢，但社交效能同時被消減。
例如紅璞。2015年紅璞長租公寓項目在廣州落地，據清楚今朝在廣州擁有10萬套房源。記者從其大眾號中得悉，紅璞公寓分布在浩繁小包養網區，例如河漢區的嘉怡苑、金海花圃、遠洋明苑、西方新世界、美景花圃、春江花圃、翠擁華庭、河漢廣場、旭景花圃、盈彩美居、華景新城等，以及一些回遷房，例如海珠區的琶洲新村、南田路回遷房等。
一些小眾br包養and也開端對準長租公寓市場。房主Kiki自稱在河漢南一路小區、六運小區、育蕾小區均設有“偶遇公寓”，她普通經由過程中介與熟人放租。實在，“偶遇公寓”固然掛著公寓之名，卻更像是二房主整合了多個出租房，此中不乏距離房。市平易近阮蜜斯從2015年搬到六運小區，三年房錢從1300元/月漲1500元/月，在周邊算比擬低的價錢了，“剛開端搬來的時辰，被周邊的小資氣氛吸引，房間也顛末必定design，布置比擬精致。住上去之后，才發明房間與客堂之間的墻是塑料板，才覺悟這個房間是客堂距離出來的，至此曾經當了三年‘廳長’。”阮蜜斯說。
但是，據Kiki流露，房間的裝修多是上手業主留下，作為房主實在投進很少，“來這里住的，基礎都是有小資情懷的白領，並且支出比擬高，所以對本身的租住東西的品質請求比擬高，會自行布置。”
軟硬舉措措施顛末改革 租客房錢相差不年夜
紅璞公寓西方新世界擔任人稱：“我們這里是小區房，普通都滿房。”顛末兩重門禁卡，記者進進到室第樓。房間位于27層，進門起首看到廚房，抽油煙機、冰箱、櫥柜、洗衣機一應俱全。該任務職員說：“這些配套舉措措施都是我們公司供給的。”室內約70平方米，三室一衛一廳，能用的空間都已應用上。他認可房間顛末改革：“小區里的合租房確定都是改革過的，你看那年夜廳那么小，但你安心，我們這都是顛末消防檢討的，至公司沒有什么平安題目的。”不外記者未看到房間內有滅火器。
記者目測臥室有十幾平方米，陽臺上還有榻榻米，視野很好，裝修固然繁複但也精致，書架、小桌、衣柜、床很有全體感。平安、隱私方面，衡宇年夜門和各自房門均有pa包養ssword鎖，紅璞的任務職員只要年夜門的password。房租押二付一，半年租的話是1800元/月，一年租則是1700元/月，加下水電費、網費、衛生費、物業治理費等，需加收房租的10%。當記者訊問該小區還有沒有其他房源時，答覆是要到稍遠一點的雋園小區了。
記者得悉，西方新世界四周長租公寓房源租價多包養網在1800元/月-2000元/月，通俗租房三室約4究竟這個夢是真是假，把她看成常識比賽節目標墊腳石？500元/月-5500元/月，粗略算，均勻每間房1500元/月-1800元/月，比長租公寓廉價300元擺佈。
隨后，記者又聯絡接觸了紅璞在琶洲的擔任人，往到琶洲新村3棟A座，只見已有兩家飯店式公寓“西爾曼”“私享家”在年夜堂設了前臺，紅璞沒有設置前臺，擔任人直接將記者帶到7樓和21樓，看到的房間均為三房一廳一廚包養網一陽臺一公共茅廁，基礎保存房間原有格式。一個15平方米的房間房錢1850元/月，另收10%辦事費。
琶洲新村三房一廳的長租公寓房間房錢約1850元/月-2200元/月，而通俗三室房錢廣泛6000元/月以上，由此可見與長租公寓也相差不年夜。
長租公寓或躲套路 房主租客不成不防
●有中介公司年夜筆圈錢后忽然破產
●專家提示，房錢最好直接打給房主
文/金羊網記者 張愛麗 嚴藝文 仝婧禹
就在全國國民對“誰推高房租”停止年夜會商時，我愛我家前副總裁胡景暉又提出了對長租公寓運營形式能夠引來包養“爆倉”的擔心。但是就在此時，長租公寓真的爆倉了。杭州的一家名為鼎家收集科技無限公司（以下簡稱“鼎家影機瞄準了那些人。”）的長租公寓公司近日宣布破產，4000戶租客經濟受損。
那么，長租公寓背后的運作本相若何？對房主和租客來說，又存在何種風險？大包養師若何躲避風險？對此，羊城晚報記者采訪了部門業內助士。
中介公司有哪些運營套路
據清楚，鼎家破產觸及的網貸平臺有6家，此中一個名為51返唄（現改名為“愛上街”）的APP是租客綁定最多的。
鼎家破產，為何會牽扯到網貸平臺？這就要從其運營形式說起，鼎家的租戶顧師長教師向媒體先容，現在租房時，鼎家曾承諾租客用押一付一的方法交納房租，現實上是讓租戶在不知情的情形下應用了收集存款。
租客們經由過程銀行包養卡綁定“愛上街”的App一次性把房錢付給了鼎家，再每月返還給存款App響應的金額。現在，鼎家租客不只拿不到先行付出的押金，還仍然要每月按時向“愛上街”還錢，而房主也未收到鼎家公司應給的后續房錢，一些房主曾經預備發出屋子。
有業內助士剖析稱，鼎家的運營形式實質是應用租客的信譽，給本身供給擴大資金，對租賃公司自己而言可以說是“無本萬利”。業內助士稱，今朝不少中介機構都是應用這種方式作為付出方法，這種方法能加速企業資金的回籠。
現實上，上述事務中，受損的并非只要租客。有法令界人士表現，在佃農仍在交房租時代，房主是無權趕走佃農的。
業內助士提示花費者，躲避風險的最好方法就是房主和租客樹立單對單的包養聯絡接觸，一切房錢由租客直接打給房主，明白債權關系。
廣州不會呈現“壟斷房源”
值得一提的是，自從國際一些城市傳出租賃機構年夜幅推高市場房錢的新聞后，不少人煩惱廣州也會呈現這種情形。
對此，業內助士劉之宇告知記者，某些城市此前集中清算撤除違建公寓、群租房以及隔絕房等不合適消防平安的包養租賃住房，招致市場上低端租賃房源削減，這在必定水平上會推進其房錢的下跌。而在廣州，有大批城中村，想要擺佈全部租賃市場，至多要有租賃市場一成以上的包養網份額，而今朝中介機構所把握的房源無限，以自若為例，其今朝在廣州有15000套房源，所占份額缺乏1%。
廣州鏈家研討院院長周峰也表現，廣州確定不會呈現所謂“壟斷房源”的情形，今朝廣州的存量衡宇（商品房+房改房）大要有310萬套，若加上城中村的衡宇，總量應當跨越400萬套。粗略估量在租賃範疇內持久暢通的房源多少數字大要有120萬套擺佈，即便今朝長租企業的庫存量到達6萬套，占比也僅是5%。年夜大都的房源仍然在私家業主手上，將來2-3年，廣州的房租程度仍是會在一個絕對比擬窄的空間內動搖，不會年夜幅攀升的。
中介公司喜愛哪里的房源
記者查詢采訪清楚到，在廣州，蛋殼公寓、優家青年公寓等相干中介機構今朝的房源重要集中在海珠、白云、河漢、越秀等中間區。
絕對于其他中介，自若在廣州的房源分布似乎更廣一些。自若的許嘉瑩告知記者，該公司的房源集中在河漢、越秀、海珠、白云、荔灣、番禺以及黃埔這七年夜區域。許嘉瑩表現，自若布局上重要基于該公司的目的人群——白領一族的通勤道路，以四周地鐵站步行10分鐘以內的品德小區為主。
業內助士剖析表現，上述公司之所以選擇在中間區布局，重要是在中間區租房的人群經濟基本絕對會好一些，對于價錢高一些的房源也更不難接收一些。此外，中間區房源絕對于核心，其資本無限，產生空置的幾率也會低一些。而地鐵沿線，則是一些白領到核心區域租房的首選，比擬不難對外出租。
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城中村棲身體驗進級 住村屋也有打拼情懷
“廣州有上萬一個月房錢的公寓，好比在河漢區珠江新城，也有幾百塊錢的出租屋，好比在海珠區的城中村，兩者相距能夠包養網只要三五公里遠。更有浩繁小區房、公租房，可以知足分歧人的需求。選擇多元，配套完美，高峻上的公寓沒有備受追捧，或許和廣州的務虛精力是有關的。”河漢區一位房地產中介說。
結業就棲身在員村“村屋”的李師長教師就說：“城中村也有打拼情懷，湊集了很多創業人士、白領一族，是良多人幻想開端的處所，所以紛歧定一切人都追逐高峻上的公寓。”
廣州擁有浩繁城中村，三線改革、智能門禁、河包養污整治……跟著一系列整相親對象，名字叫陳居白。親戚說他長相不錯、支出治辦法的推動，城中村的棲身周遭的狀況正在慢慢改良，越來越成為打工一族的聚居地。為了治理好出租屋，廣州各區也想了良多措施。
例如在廣州市海珠區，針對“村改居”社區出租屋廣泛存在治理不規范、衛生差及平安隱患多等題目，在2006年末摸索成立專門研究中介辦事公司，展開出租包養網屋托管辦事看起來不像流落貓。」。瑞寶街石溪村最先試點，在業主和住戶“雙自愿”的條件下，出租屋實行第三方代管辦事形式。近年來，代管出租屋刑事、治安案件發案率較其他出租屋年夜幅下降，進住率年夜幅進步。
而在包養番禺區，出租屋評分曾經與積分進學掛鉤。據清楚，番禺區發布《番禺區出租屋平安星級治理實行措施》，相干細則，“星級平安出租屋”以“消防”“治安”“構造”“衛疫”4項平安和1項誠信為尺度，從低向高劃分一至三星級出租屋，積分進學請求人只需符合法規租住在三星級的“星級平安出租屋”，經來穗部分審定后，最高將取得20積分。以此鼓勵承租人與出租方更規范治理出租屋。
白云區更將出租屋的治理細致化，對包養網電動車停放及充電、主動空氣開關和漏電維護器裝備、煙霧探測報警器裝置、滅火器裝備、緊迫逃生出口設置等都有詳細、明白而嚴厲的規則。
而跟著廣州市城中村“微改革”程序的推動，廣州城中村的棲身東西的品質將進一個步驟進步。 ·甘韻儀·